Como comprar uma casa/apartamento na Espanha

Primeiramente quero esclarecer que esse post tem como o objetivo ajudar as pessoas que estão procurando casa na Espanha, mas levando em conta algumas premissas do meu caso. Além disso, quero lembrar que não sou especialista em nada que vou escrever, mas posso tentar ajudar qualquer dúvida nos comentários.

Em segundo lugar, se você achar necessário, é sempre válido procurar um profissional que ajuda estrangeiros. Isso nunca será um desperdício de dinheiro, pelo contrário, um especialista irá te poupar tempo e dinheiro porque a burocracia espanhola é grande e muitas vezes muito mal instruída.

Obs.: as fotos são algumas cidades espanholas que visitei uns anos atrás 🙂

“Entendido Natalia, mas porquê você não pediu ajuda profissional?”

Para começar, é preciso que você conheça um pouco a minha história e entenda porque escolhi esses caminhos.

Em 2013 eu fiz um intercâmbio universitário e morei por 7 meses em Las Palmas de Gran Canaria, ou seja, eu já conhecia um pouco a região e tinha muito claro o bairro no qual eu queria morar.

Outro fator que me ajudou muito foi o falar espanhol. Eu sei que essa língua e português são parecidos, porém dominar o idioma ajuda na maioria dos casos.

Por fim, o principal motivo de eu não procurar uma ajuda profissional foi ter uma amiga espanhola que vive por muitos anos na ilha e tem experiência no setor imobiliário. Abaixo vou contar as inúmeras vezes que ela me ajudou.

1. Procurando a casa

Como tudo começou

A decisão de deixar os Países Baixos aconteceu em maio de 2021 e poucos dias depois eu já liguei para minha amiga espanhola para contar a novidade.

Desde então eu comecei a procurar apartamentos à distancia pelo aplicativo Idealista e minha amiga fez a gentileza de visitar 3 dos quais eu tinha gostado muito.

Cuidado!

É nesse ponto que eu preciso fazer um grande parênteses e te dar a primeira dica: sempre peça a nota simple (para a imobiliária ou proprietário) quando você gosta muito de um imóvel visitado e antes de fazer uma oferta.

Minha primeira tentativa de compra
O primeiro apartamento que minha amiga foi visitar era justamente o que eu estava procurando e, além disso, a localização era perfeita. No anúncio indicava que era um apartamento de 135 m² e foi o que realmente minha amiga viu.

Assim, nós pedimos a nota simple depois da visita e descobrimos que, de fato, o apartamento tinha 92 m². O motivo era que os dois quartos do primeiro andar não faziam legalmente parte do total.

Isso pode acontecer porque o prédio era de uma família e eles podem ter acertado algo entre eles no passado, porém não me garantia os 135 m² caso eu comprasse o apartamento. Portanto, possibilidade descartada.

2. Encontrado

O segundo apartamento estava muito caro para o que era, pois o proprietário tinha acabado de fazer uma reforma e queria cobrar por isso. No entanto, nada do que ele havia colocado de novo me agradava. Assim, como ele não quis abaixar o preço, já desistimos dessa compra.

Por fim, o terceiro apartamento foi o escolhido e vou te explicar o processo abaixo.

Mudança para a Espanha

Toda a burocracia de deixar os Países Baixos eu vou pular e focar no tópico desse post. Eu cheguei em Las Palmas de Gran Canaria em 7 de maio de 2022 e meu marido ficou na Holanda para finalizar os últimos detalhes.

Assim, de imediato eu fui ver esse terceiro apartamento pessoalmente e visitei outros também, mas que não vale a pena mencionar porque não houve nenhum interesse da nossa parte.

Negociando o preço

De antemão, posso afirmar que a negociação do apartamento foi bem tranquila. O local estava fechado e não havia mais moradores porque eles faleceram e os donos (por herança) eram os sobrinhos do casal.

De fato, uma venda de imóvel herdado pode trazer muitas complicações, mas a documentação estava regularizada e nesse momento você pode pedir a nota simple (a qual eu já expliquei acima).

Afortunadamente, em maio o apartamento havia baixado €24.000,00, mas eu fui audaciosa e ofereci €30.000,00 a menos do novo valor. No fim, eu recebi uma contraproposta de baixa de €10.000,00 e nós aceitamos.

Por último, quero lembrar que essa negociação direta com os vendedores foi possível porque não havia a imobiliária como intermediária. Ademais, foi um acontecimento fora da minha zona de conforto por estar negociando valores altos e em outra língua.

3. A compra

Abrir uma conta no banco espanhol

A minha inocente ideia era transferir o dinheiro da conta do banco holandês para a conta da Notaría (já falamos mais sobre ela em seguida) e a Notaria faria a o pagamento aos compradores, porém não é assim que funciona.

No primeiro momento eu não aceitei a situação, pois era uma movimentação de um banco europeu para outro banco europeu. Porém, a alegação da Notaría é que a compra tem que ser através de um banco espanhol porque só assim eles podem saber a procedência do dinheiro.

Assim sendo, fui procurar um banco que abrisse uma conta para estrangeiro não residente porque nesse momento da história nem eu e nem meu marido tínhamos residência espanhola.

Enfim, o único que aceitou foi o Banco Sabadell, mas no nome do meu marido que é europeu. Sim, complicado.

Outra condição foi o meu marido contratar por um ano um plano de saúde através do banco. Não tivemos outra escolha.

Por fim, o dinheiro foi transferido e explicamos ao Banco Sabadell que aquele dinheiro vinha da venda da nossa casa da Holanda. Então, mandamos em PDF uma cópia do contrato de compra e venda em holandês e, talvez por sorte, não houve nenhum pedido de tradução.

Escolhendo a Notaría

A Notaría é relativo ao Cartório no Brasil e aqui na Espanha quem geralmente faz a escolha do estabelecimento é o comprador. Como eu não conhecia nenhum por aqui, os vendedores sugeriram um, e com a aprovação da minha amiga que conhecia essa Notaría, eu concordei.

Assim, para fazer o contrato de compra e venda do imóvel é necessário que os vendedores apresentem os seguintes documentos:

1. Documento de identificação válido
2. Comprovar que o IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) está pago
3. O Certificado de Eficiencia Energética
4. O certificado de que o pagamento mensal de condomínio está em dia.
5. A Nota Simple

No meu caso, eu não cheguei a assinar as arras, que é um contrato particular no qual as partes se comprometem a reservar a venda de um bem móvel ou imóvel. Geralmente, nesse adiantamento o comprador entrega 10% do total do valor da propriedade.

Desse modo, quando o contrato ficou pronto, nós o enviamos a um advogado para uma revisão.

O dia da compra

Na manhã do dia da compra do apartamento eu passei no Banco Sabadell para pegar os 7 cheques bancários e deixar na Notaría.

Esse foi o procedimento escolhido porque o valor para cada herdeiro era dividido entre partes iguais e foi mais fácil para controlar qualquer erro. Porém, é possível realizar o procedimento com transferência através da Notaría.

A compra estava marcada para as 18 horas e todos os envolvidos estavam presentes: meu marido, eu e os 7 vendedores. Em seguida foi feita uma tradução do contrato em inglês para o meu marido e depois seguimos em espanhol.

Além disso, é preciso combinar com os vendedores quem vai pagar o IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) daquele ano da venda da propriedade.

Geralmente, o valor do imposto é divido e se paga o proporcional de cada parte. Por exemplo, eu comprei minha casa dia 30.06.2022, então seria metade do valor pra mim e a outra metade para os vendedores. No meu caso, os compradores disseram que iam pagar o valor total do ano de 2022. Sim, fiquei bem feliz!

Por fim, com o contrato de compra e venda assinado por todas as partes, foi entregue as chaves da casa e hora de comemorar!

4. Burocracia depois da compra

Pagar a Notaría

Lembro que no dia da compra eu estava sentindo uma coisa estranha. Super feliz com o apartamento e poder morar na região que eu escolhi, mas ao mesmo tempo estava inquieta com as burocracias que ainda tinha que resolver e, naquele momento, eu não sabia exatamente o próximo passo.

Depois do dia da compra, a Notaría tem uma semana pra preparar e te entregar a escritura da casa e quem paga todos os custos é o comprador. O nosso ficou € 815,59 e não tenho ideia se esse valor muda dependendo da região da Espanha.

ITP – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

Pois bem, o primeiro passo quando você tem a escritura na mão é pagar o ITP, o qual é calculado sobre o Valor Cadastral.

Para ser mais sucinta nesse tópico, o valor cadastral estava maior do que eu realmente paguei pelo apartamento, ou seja, o valor do meu imposto ia ser maior.

“Entendido Natalia, mas porque não mudar o Valor Cadastral?”

Porque depois da reforma o meu apartamento vai valer mais do que eu paguei e mais do que está no Valor Cadastral. E além disso, o calculo do IBI que temos que pagar anualmente é feito sobre o Valor Cadastral.

Por fim, tendo isso claro, abaixo eu vou te explicar como pagar o ITP:

Primeiro passo

O pagamento do ITP é feito na Agencia Tributaria e o primeiro ato é fazer uma cita para a elaboração do modelo 600. Eu não vou colocar a página aqui porque ela muda conforme a região da Espanha.

Assim, estando na página web da Agencia Tributaria você seleciona ‘Elaboración Modelo 600 (personas físicas, un documento notarial o privado por cita)’. No dia escolhido você vai levar o seu documento de identificação válido e a escritura da propriedade.

É indispensável que os donos do apartamento estejam presentes. Por exemplo, no meu caso meu marido e eu somos donos, se um dos dois não estivesse presente era necessário levar uma autorização.

Desse modo, a pessoa que te atenderá vai fazer o preenchimento do modelo e te entregará a versão impressa. Depois disso, é só ir ao banco (de preferencia o qual você tem conta aberta) e pagar o imposto.

Segundo passo

Feito o passo anterior, você pode marca outra cita na página da Agencia Tributaria, mas dessa vez você seleciona ‘Presentacíon Modelo 600‘.

No dia marcado é necessário levar do recibo bancário do pagamento do ITP, documento de identificação válido e a escritura da propriedade.

Por fim, a pessoa que nos atendeu verificou tudo e estampou a escritura com um selo que pagamos o imposto.

Registrar a propriedade

Por certo, você deve estar pensando que são muitos passos e eu estou de acordo. Nesse momento, escrevendo essas dicas para você, lembro das dúvidas e frustrações que tive. Eu tive muita dificuldade de achar informações, tudo era muito mal informado.

Desse modo, espero estar ajudando alguém de alguma maneira.

Logo, a seguinte etapa de registrar a propriedade é muito importante porque vai te dar garantia de muitas coisas, entre elas que ninguém pode adquirir qualquer direito sobre a sua casa sem primeiro obter seu conhecimento.

Ao contrário do pagamento do imposto, para fazer o registro não há uma data limite e você vai precisar de uma cópia autorizada perante o notário(a) da escritura pública de venda (você pode solicitar isso a Notaría no dia da compra do imóvel), comprovante de recolhimento do ITP e documento de identificação válido.

Para saber qual escritório eu precisava ir, simplesmente joguei no Google ‘registrar propriedad las palmas de gran canaria [e meu bairro]’ e no meu caso, não havia necessidade de cita.

Por fim, todo esse processo pode demorar seis meses, mas o meu demorou apenas dois. Assim, no primeiro encontro você deixa sua escritura nesse escritório e depois de uns dias eles mandam por WhatsApp um valor para pagar por transferência.

O primeiro valor que paguei €214,00 e confesso que até agora não sei como isso é calculado, mas eu perguntei pra minha amiga e estava correto.

O segundo passo é esperar e receber novamente por WhatsApp outra quantia para transferir e lá se foram mais €225,89. Lembrando que esses valores podem mudar em cada caso.

Para ter certeza que não é um golpe, no dia do primeiro encontro eles entregam um papel com a conta bancaria do local e na mensagem de WhatsApp é só confirmar se eles pedem pra transferir para essa mesma conta.

O último passo é esperar chegar a mensagem para você retirar sua escritura. Ufa!

Ir na Prefeitura para atualizar a cobrança do IBI- último passo?

Eu jurava que o registro da propriedade seria o último passo, mas no dia que fui retirar minha escritura perguntei a atendente se eu precisava fazer mais alguma coisa.

Surpreendentemente, ela me diz que eu precisava ir na prefeitura para que o imposto (IBI) chegue ao nosso endereço com o nosso nome.

Assim, mais uma vez fazer outra cita…Dessa vez é necessário ir a página da prefeitura da sua cidade e selecionar ‘Tributos – multas y embargos‘ e os documentos necessários são a escritura, um documento válido e a conta do banco que você quer o valor do imposto seja baixado automaticamente.

É possível fazer o pagamento do imposto em 10 vezes ou todo de uma vez com desconto. Todavia, cada região da Espanha muda os meses de cobrança.

Por fim!

Por último, quero lembrar que a compra desse apartamento foi feita sem hipoteca e não houve envolvimento com imobiliária.

Eu espero que de alguma forma essas informações ajudem 🙂 E se você tem alguma dúvida ou sabe alguma explicação a mais, deixe nos comentários abaixo para deixar rica essa toca de experiências!

Eu vejo você na próxima aventura!

Natalia